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從9月份起，公積金貸款購買二套房首付比例降至兩成、樓市限外令取消等政策直接將拉動樓市消費、改善投資環(huán)境。

公積金：二套房首付比例降至兩成

政策：

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部與中國人民銀行日前發(fā)布通知，為進(jìn)一步完善住房公積金個人住房貸款政策，支持繳存職工合理住房需求，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。不過，對北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市，通知允許在國家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實際，自主決定申請住房公積金貸款購買第二套住房的最低首付款比例。

樓市“金九銀十”可期

截至目前，上海市公積金中心表示，目前上海的實施細(xì)則正在制定當(dāng)中。不過業(yè)內(nèi)人士表示，住房公積金最低首付款比例降至20％，這是基于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)壓力下對房地產(chǎn)政策繼續(xù)保持利好的信號。但此舉對市場影響有限，因為一方面純公積金貨款比例很少，另一方面，降低首付比例只是降低了購房門檻，相比于降息對樓市的效應(yīng)并沒那么強烈，所以很難會有非常大的實質(zhì)影響，但結(jié)合之前‘雙降’對促進(jìn)樓市購買信心增強，有利于促進(jìn)“金九銀十”的市場交易。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次包括住建部、財政部和央行聯(lián)合發(fā)文，確實出乎市場的預(yù)計。因為在此前已經(jīng)降息的情況下，公積金貸款利率已經(jīng)下調(diào)了0.25個百分點。這使得公積金貸款的利率本身就已經(jīng)比較低了。但是此次政策對于二套房的公積金貸款首付比例也進(jìn)行了下調(diào)，確實反映了政策層面較大的刺激力度。

而對于包括北京在內(nèi)的一線城市，調(diào)整的可能性是不大的。一方面是此類城市目前房價上漲的力度是最大的，另一方面是如果給予二套購房的公積金首付比例進(jìn)行調(diào)整，那么可能會激活更多一批高端置業(yè)需求。雖然這可以帶來市場成交的上升，但可能也會加大房價上漲的壓力。

這個政策對于房地產(chǎn)市場是有積極意義的。第一、今年是典型的政策寬松年，各類寬松政策集中，可能會使得9月份房地產(chǎn)市場面臨一個非常好的購房時機(jī)。尤其對于二套購房者來說，最佳的購房實際恰是在這個時候真正來臨。第二、在9月份傳統(tǒng)金九銀十的階段，出臺這個政策，這會使得購房者的信心繼續(xù)提振。尤其是一些有改善購房需求的群體，更會在這個時候積極入市。畢竟考慮到公積金貸款額度可能會有不足的風(fēng)險，早申請早購房才是最明智的。

樓市：實施十年的“限外令”取消

政策：

商務(wù)部等六部委日前決定，調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理政策，取消外商投資房企辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊資本金的要求。有資格的境外機(jī)構(gòu)和個人可購買符合實際需要的自用、自住商品房。

這是我國自2006年8月開始執(zhí)行嚴(yán)格的限制外資投資房地產(chǎn)政策后，首次放松限制。以往根據(jù)“限外令”的要求，對于境外個人購買國內(nèi)的房產(chǎn)既有時間，也有數(shù)量的要求。也就是說，境外人士在國內(nèi)購買房屋需要提供的是在境內(nèi)工作超過一年的證明以及個人名下在境內(nèi)無其它住房的書面承諾。

“按照這個政策，工作年限沒有限制了，購買的數(shù)量也沒有限制了，這個要求甚至低于外地人在北上廣深四個一線城市購房的要求。”上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭表示，上海并沒有出臺過專門針對境外人士的購房政策，一直以來就是參照全國統(tǒng)一的限外令，隨著政策松動，外籍人士是否可以在上海隨便買房，還要有待觀察，上?？赡艹雠_一些指導(dǎo)意見，比如參照非戶籍人士購房標(biāo)準(zhǔn)，與目前正在執(zhí)行的限購令匹配。

從上海樓市的成交情況來看，外籍人士購房比例并不高。據(jù)上海鏈家統(tǒng)計，外籍人士購房交易數(shù)量在全市成交中比重較低，自去年四季度以來，境外人士在滬購買二手住宅的數(shù)量，大多數(shù)月份都在150套以下，4月后二手市場受新政刺激暴漲，其成交量約300套，在全市二手住宅市場中所占的比重不到1%。即使此次放松限外令，應(yīng)該也不會刺激外籍人士在上海購房大幅放量。

此外，以往按照“限外令”的要求，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本與投資總額比例不得低于50%，而之前的要求是投資總額1000萬美元以上的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資本占投資總額的比例為2/5，投資總額3000萬美元以上的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本占比不得低于1/3。而現(xiàn)在，外資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入中國房地產(chǎn)企業(yè)門檻降低。

很多業(yè)內(nèi)人士指出，在目前的環(huán)境下，放開外資限購的影響力不會很大。“外資蜂擁進(jìn)入中國樓市，主要有三方面的目的，首先是房價大幅上漲，外資希望獲得這部分利益。其次人民幣快速升值，外資希望獲得套利空間。然后是利率差，外資希望能夠賺得息差。但這三方面的因素都在發(fā)生變化，外資現(xiàn)在進(jìn)入中國樓市的驅(qū)動力已經(jīng)明顯下降。”楊紅旭說。