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北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的集體土地做租賃房項(xiàng)目最快將在明年初亮相。

對(duì)于部分人口凈流入大城市中的無(wú)房新市民、青年人來(lái)說(shuō)，距離實(shí)現(xiàn)“租房自由”似乎更近了。

11月1日，住建部披露的最新數(shù)據(jù)顯示，今年全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房共93.6萬(wàn)套。僅前9個(gè)月份，40個(gè)城市已開(kāi)工建設(shè)保障性租賃住房72萬(wàn)套，占全年計(jì)劃的76.9%，完成投資775億元。

其中，南京、無(wú)錫、寧波、佛山、長(zhǎng)春、南寧等6個(gè)城市已完成年度計(jì)劃。

加快發(fā)展保障性租賃住房，是新發(fā)展階段住房保障工作的重中之重。與實(shí)施多年的公租房相比，主要“解決新市民和青年人的住房困難”的保障性租賃住房，需要滿足哪些新需求？

接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪的專家皆提到了“職住平衡”。在新市民和青年人工作的產(chǎn)業(yè)園附近和就業(yè)崗位較多的地方增加保障性租賃房供應(yīng)，將是各城市需要貫徹的重點(diǎn)方向之一。

不設(shè)收入線門檻

70平方米以下小戶型為主

對(duì)許多人來(lái)說(shuō)，保障性租賃住房還是一個(gè)新名詞。

今年7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，首次明確了國(guó)家層面的住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)。我國(guó)的住房保障體系將以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。

公租房制度在我國(guó)實(shí)施已久。今年7月7日，在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住建部住房保障司司長(zhǎng)曹金彪就透露，現(xiàn)在全國(guó)有1600多萬(wàn)套公租房。

公租房主要面向的對(duì)象是城鎮(zhèn)住房、收入困難家庭。租住公租房有雙門檻，即收入低、住房條件差，具體的范圍條件比如收入線水平等都是由市縣人民政府規(guī)定；公租房一般有兩種方式，一種是實(shí)物保障，一種是貨幣補(bǔ)貼。實(shí)物的公租房一般為60平方米以下，貨幣補(bǔ)貼的具體標(biāo)準(zhǔn)也是由各個(gè)市縣人民政府規(guī)定。

而保障性租賃住房面向的對(duì)象不同于公租房，主要解決新市民、青年人的住房問(wèn)題：不設(shè)收入線門檻，以70平方米以下的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。

“比如我國(guó)每年新畢業(yè)的大學(xué)生選擇留在北京等特大城市工作，其中很多人不符合公租房的收入條件。”曹金彪說(shuō)，新制度的重點(diǎn)是在人口凈流入的大城市，因?yàn)槲覈?guó)新市民、青年人主要是在這些大城市。

監(jiān)測(cè)結(jié)果將納入

城市政府績(jī)效考核

“針對(duì)保障性租賃住房，熱點(diǎn)城市給接受任務(wù)還是比較大的，因?yàn)槲覀冎溃贻p人、新市民的住房問(wèn)題是當(dāng)下住房問(wèn)題的最核心的地方。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)城市報(bào)記者表示。

落實(shí)保障性租賃住房制度，需要因城施策。因此，這個(gè)主體責(zé)任也就落在了各個(gè)城市身上。

近日，住建部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、自然資源部住房情況實(shí)施自評(píng)。監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)結(jié)果將納入對(duì)城市政府的績(jī)效考核。

同時(shí)《通知》要求，城市應(yīng)盡快確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)，制定年度建設(shè)計(jì)劃，并向社會(huì)公布；新市民和青年人多、房?jī)r(jià)偏高或上漲壓力較大的大城市，在“十四五”期間應(yīng)大力增加保障性租賃住房供給，力爭(zhēng)新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量比例達(dá)到30%及以上。

記者注意到，我國(guó)一線城市的建設(shè)目標(biāo)均已達(dá)到，甚至超過(guò)30%這個(gè)比例。

根據(jù)住建部的最新數(shù)據(jù)，“十四五”期間，上海計(jì)劃新增保障性租賃住房47萬(wàn)套（間）、廣州計(jì)劃新增60萬(wàn)套（間）、深圳計(jì)劃新增40萬(wàn)套（間），均占新增住房供應(yīng)總量的45%左右。北京正在編制“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃，其中提出保障性租賃住房占比將不低于30％。

此外，部分城市也已提出“十四五”期間的明確目標(biāo)：比如杭州、西安計(jì)劃新增保障性租賃住房均為30萬(wàn)套（間），成都、廈門、武漢為25萬(wàn)套（間），寧波、佛山為20萬(wàn)套（間），濟(jì)南、福州、長(zhǎng)沙、蘇州為15萬(wàn)套（間），南京12.5萬(wàn)套（間）。

根據(jù)11月3日住建部舉辦的專題培訓(xùn)上的消息，目前包括廣州、上海、深圳、杭州、北京、西安、天津、成都、武漢、重慶、廈門、寧波、佛山、蘇州、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、福州、合肥、金華共19個(gè)城市，已經(jīng)形成了第一批可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)。

比如，浙江省確定了11個(gè)地級(jí)市和26個(gè)縣（市）作為重點(diǎn)發(fā)展保障性租賃住房的城市；根據(jù)需求測(cè)算，確定全省“十四五”期間建設(shè)籌集120萬(wàn)套（間）保障性租賃住房的發(fā)展目標(biāo)，主要利用存量土地和房屋建設(shè)（占比達(dá)74%），其中2022年安排35萬(wàn)套（間）。

福州市則堅(jiān)持職住平衡的原則，把中心城區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等區(qū)域作為項(xiàng)目布局的重點(diǎn)；切實(shí)落實(shí)小戶型、低租金，面向新市民和青年人。目前，在已啟動(dòng)建設(shè)的房源中，85%為30平方米左右的套型，并配備衛(wèi)生間等必備設(shè)施。

寸土寸金的大城市

租賃房如何實(shí)現(xiàn)“職住平衡”

擴(kuò)大保障性租賃住房供給是大勢(shì)所趨，但一個(gè)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是，部分位于遠(yuǎn)郊的租賃住房，往往很難滿足青年人和新市民的居住需求。

職住平衡，成為一個(gè)關(guān)鍵詞。

“租賃住房與買房比較，成本較低，一般人會(huì)選擇離上班近的地方租房，這樣可以節(jié)約通勤時(shí)間和通勤成本，實(shí)現(xiàn)職住平衡。”因此，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池在接受中國(guó)城市報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，保障性租賃住房在供應(yīng)上應(yīng)該注意職住平衡，在新市民和青年人工作的產(chǎn)業(yè)園附近和就業(yè)崗位較多的地方增加供應(yīng)。

李宇嘉也表達(dá)了相似觀點(diǎn)。他表示，原來(lái)很多城市的公租房供應(yīng)效率并不高，主要就是因?yàn)楣才涮撞煌晟?，且位置較偏遠(yuǎn)。

人口凈流入的大城市“寸土寸金”。那么，在“職住平衡”大前提下，保障性租賃住房的新增供給從何而來(lái)？

李宇嘉提到，國(guó)務(wù)院辦公廳今年7月印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》中，已經(jīng)有了一些政策傾斜，比如加大企事業(yè)單位自有閑置用地的利用；將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房；鼓勵(lì)在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例的保障性租賃住房等。

除了新建租賃房以外，以存量改造為核心的城市更新，也被視作加大“職住平衡”供應(yīng)的重要方向。

比如今年9月1日，《上海市城市更新條例》條例正式施行，其中就提到：“舊住房更新項(xiàng)目，可以按規(guī)劃增加建筑量，滿足原住戶安置需求后的余量可用于保障性住房、租賃住房和配套設(shè)施用途?！?/span>

曹金彪此前也強(qiáng)調(diào)，保障性租賃住房的一個(gè)特點(diǎn)，就是重點(diǎn)要利用存量土地、存量房屋，主要是要城市里的老城區(qū)、園區(qū)或者交通便利的區(qū)域建設(shè)這些小戶型、低租金的保障性租賃住房，滿足租房者的對(duì)地段的要求。

趙秀池也提出，一定要充分利用好存量房屋資源。很多存量房可以改建或直接納入保障性住房政策管理，需要各級(jí)部門在尊重歷史、照顧現(xiàn)狀，在惠及民生基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)化手續(xù)，讓更多的存量租賃房屋和改建的租賃住房納入保障性住房管理，享受到政策的支持。

特別是針對(duì)存量房源，她呼吁，不要因?yàn)闅v史上沒(méi)有補(bǔ)辦相應(yīng)手續(xù)就遭到強(qiáng)拆，這一方面浪費(fèi)了社會(huì)資源，另一方面又會(huì)在一定程度上擾亂租賃市場(chǎng)秩序，一定要在充分利用現(xiàn)有租賃房屋基礎(chǔ)上，做好保障性租賃住房實(shí)施的檢測(cè)評(píng)價(jià)。

“我們國(guó)家在禁止大拆大建以后，特別強(qiáng)調(diào)了城市更新必須要能夠配建一定的公共住房。這是讓城市更新回歸公共屬性的改造，回歸民生保障?！崩钣罴握f(shuō)。

鼓勵(lì)多主體參與背后：

需加速項(xiàng)目認(rèn)定書審批

為了激發(fā)保障性租賃住房的建設(shè)熱情，國(guó)家也強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)多方參與。

《通知》提到，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等各類主體參與建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房。

比如在北京，記者獲悉，目前規(guī)模最大的集體土地做租賃房項(xiàng)目最快將在明年初亮相。該項(xiàng)目位于北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)，將建成約14.5萬(wàn)平方米的一個(gè)租賃型社區(qū)，產(chǎn)權(quán)為70年。項(xiàng)目由愿景集團(tuán)與華潤(rùn)置地合作，建成后可提供3000多套租賃房源、為6000多名居民提供居所。

為了鼓勵(lì)更多主體參與建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房，李宇嘉提到，雖然國(guó)家一級(jí)提出許多支持政策，比如普惠金融、稅收減免、不用調(diào)整規(guī)劃、不用征收土地出讓金、商業(yè)辦公改租賃可以采取民用水電費(fèi)等的紅利措施，但現(xiàn)有行政機(jī)構(gòu)推進(jìn)并聯(lián)審批，還需要一個(gè)牽頭部門。

“要認(rèn)定為‘保障性租賃住房項(xiàng)目’，需有一個(gè)項(xiàng)目認(rèn)定書，才能申請(qǐng)這些優(yōu)惠、推進(jìn)規(guī)劃報(bào)建。所以現(xiàn)在最大的問(wèn)題是，要讓相關(guān)單位能夠并聯(lián)審批，同時(shí)需要需要各地有一個(gè)主管的市領(lǐng)導(dǎo)牽頭來(lái)成立這樣的一個(gè)審批機(jī)構(gòu)，才能提高審批速度?！崩钣罴握f(shuō)。

值得注意的是，就在11月5日，廣東省也出臺(tái)了關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)。

在簡(jiǎn)化審批流程方面，上述意見(jiàn)提到，對(duì)利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，市縣人民政府組織開(kāi)展聯(lián)合審查，并根據(jù)審查結(jié)果授權(quán)本級(jí)保障性租賃住房行政管理部門出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書，從項(xiàng)目申請(qǐng)到完成認(rèn)定原則上不超過(guò)30個(gè)工作日。

企業(yè)憑認(rèn)定書辦理相關(guān)審批手續(xù)，并按規(guī)定享受土地、稅費(fèi)、民用水電氣價(jià)格等優(yōu)惠政策。各地級(jí)以上市要結(jié)合實(shí)際制定保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定審批流程及操作指引，原則上要設(shè)置認(rèn)定年限，到期后重新認(rèn)定。